국회 본회의에서 임대차 3법 가운데 주택과 상가임대차보호법 개정안이 범위를 통과하였습니다 주택임대차보호법 개정안과 상가건물임대차보호법 개정안을 품바 시켰습니다 이번에 올라온 안건은 모두 4개의 안건입니다 그 중 가장 화제를 모았던 주택임대차보호법 개정안과 상가건물임대차보호법 개정을 안이었습니다. 주택임대차보호법 개정안에 가장 중요한 내용은 기존의 전세계약은 2년 연장 입니다.
이번에 바뀐 법안은 추가로 2년을 연장 계약 할 수 있는 법을 신설하였습니다. 임대인이 임대료를 5%초과해서 올릴 수 없는 조항도 포함되어 있으며 이는 전세시장에 큰 변화를 가져올 법안입니다.
이번 국회 본회의는 재적 인원 187명 만 투표 하였고 187명 중 무소속 김태호의 원을 제외한 186명이 찬성을 하여 통과되었습니다.
임대차3법 시행시기와 임대차3법 내용 임대차3법 소급적용
임대차 3법 시행시기
임대차 3법 전월세신고제와 전월세상한제 계약갱신청구권제 총 3개의 법이 국회 상임위를 통과 국회본회의를 통과하여
국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 임대차법 공포가 의결됩니다.
시행시기는 국무회의에서 공포가 의결되는 즉시 시행되며 7월 31일 부터 시행될 전망 입니다.
이번에 시행되는 법은 3법중에 계약갱신청구권제와 전월세 상한제 입니다.
계약갱신청구권제는 기존 전세계약이 2년단위로 재계약을 했어야 하는 법을
임차인(전세 들어와있는 사람)이 요구시 추가로 2년더 계약이 가능한 법안 입니다.
이법안이 통과되면 임차인은 임대차 기간을 최소 2년 +2년 총 4년을 보호받을 수 있게 됩니다.
계약갱신 청구권리는 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 사용이 가능하며, 1개월 미만에 기간이 남았을때는
갱신이 불가능하나, 묵시적 계약갱신이 지난해 12월 개정되면서 기간이 6개월내에서 2개월전까지 가능하다고 합니다.
전월세 상한제
많이들 아시겠지만 전월세 상한제는 전세 월세 금액의 증액을 5%초과로 진행하지 못하는 법안이고,
이미 초과하여 계약했더라도 그 차액을 돌려줘야 하는 법입니다.
이번에 국회 본회의를 통과한 임대차 3번 가운데 계약갱신요구 건과 전월세 상한제 중에 계약갱신요구권이 굉장한 화제를 화제가 되고 있습니다 전세 계약은 행위로부터 계약 만료일까지 1개월 이상 남았다면 종 전에 했던 임대차 계약 금액보다 임대료를 5% 초과해서 올릴 수가 없습니다 벌써 계약서를 쓰거나 구두로 합의했다 했더라도 계약서를 다시 작성하거나 5% 보다 올린 임대료를 다시 돌려 줘야 한다고 합니다.
계약갱신청구권제
계약의 내용에따라 차이가 있겠지만 간단하게 이해하자면 기존의 계약에서 추가로 2년이 가능한 법안 입니다.
세입자가 장기적으로 한곳에서 머무를수 있는것이 장점이며 원하는만큼 안정적으로 거주할수 있기때문에
임차인을 위한 법이라고 할 수 있습니다. 장기거주를 보장해주어야기때문에 임대인의 입장에서는 조금 까다로울 수 있으나, 앞으로 부동산시장이 굉장히 큰 변화가 있을 예정일것 같습니다.
물가상승 혹은 부동산가격상승에 발맞춰서 임대인들은 부동산의 가격을 올리고 싶겠지만 계약갱신청구권제가 시행되면 최소한 4년동안은 전세가격이 거의 동결되다 싶이하니 임대인 입장에서는 곤란할수 있는 법안 입니다.
2년의 전세계약을하고 추가로 2년을 하게되더라도 전세금액의 최대 상한 퍼센테이지는 5%이하의 가격이어야 합니다.
임대차 3법 소급적용
임대차 3법은 소급적용되어 논란이 일고 있습니다.
미리 임대료를 올려받았던 계약도 소급적용됩니다.
이미 집주인과 집을 빼주기로 협의를 했더라도 임대차3법이 시행된 시점 7월 31일 기준으로
계약만료가 1개월 이상 남았다면 세입자가 2년더 살겠다고 요구할 수 있습니다.
이것이 소급적용되는 하나의 예 입니다.
기존 계약자들도 소급적용되기 때문에, 크고 작은 논란이 벌어질것으로 예상됩니다.
임대인 갱신거절 사유 거절방법
이번 임대차3법중 임차인이 계약갱신요구권에 대항하는 방안이 있습니다. 그것에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.먼저 임대인이 갱신을 요구했을때 집주인 혹은 집주인의 직계존속, 직계비속이 해당하는 거주지에 들어와서 거주하겠다고하면 갱신거절이 가능합니다. 그외의 방법이나 그외의 거절사유에 대해서 알아보겠습니다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는경우
-임대 기간중 1,2월분을 연속으로 연체하거나 1월연체금액을 2월에지급하고 다시 4월에 연체하고 5월에 지급
총 2회 연체한 사실이 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
-원래의 주거 목적이 아닌 불법 영업장이나 주택의 용도 이외로 사용한 경우와
다른사람의 신분으로 허위계약한 경우에도 갱신 거절이 가능합니다.
임대인과 임차인의 양쪽에서 합의하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
-예를들자면 이사비나 어느정도의 금액을 보상해준 경우에 가능
임차인이 임대인의 동의없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
-현실을 반영해서 이야기하자면 임대인의 동의없이 전전세를 놓았거나
에어비앤비등으로 수익을 냈을경우에 갱신거절이 가능합니다.
임차인이 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
-무단으로 증축이나 개축 또는 개조하거나 고의로 파손한경우
혹은 중대한 과실 (화재나 큰 파손등)
임차한 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할경우
-주거기능을 상실할정도로 일부나 전부가 멸실될경우에 거부가능합니다.
임대차계약 체결당시 공사시기 및 소요기간등을 포함한 철거또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우
-미리 계약당시에 임차인에게 고지한 경우 갱신 거절이 가능합니다
주택이 노후되고 훼손 또는 일부가 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우
- 안전사고가 우려가 있고 주택의 점유를 회복할 필요가 있는경우
다른 법령에 따라 철거또는 재건축이 이루어지는 경우
- 여러가지 이유로 거주하는 주택이 철거될수 있고 재건축이 될수 있습니다.
이때에는 당연히 연장이 불가능 합니다.
임대인의 직계존속 직계비속이 목적 주택에 거주하려는 경우
-부모 ,조부모,증조부모 ,아들 ,딸,손자,손녀,증손등이 거주하려는 경우에는 임대차갱신 거절이 가능합니다.
그밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는경우
-임대인 동의없이 인테리어 공사를 진행하거나 원상회복이 불가능할 정도로 인테리어 공사를 한경우 거부가능합니다.
임대차 3법 임대차3법 시행시기 계약갱신청구권제 전월세 상한제에 대해서 알아봤습니다.
